9月二手成交1.2萬套，上海樓市L型趨勢形成！

長假剛過，上海樓市的最新數(shù)據(jù)就來了！

2021年9月，上海共成交二手房12040套，同比下滑60%，和上月的1.8萬套相比，也環(huán)比下降了超過30%。

由于三價取低，相當(dāng)于變相限貸，上海從開始便進入了“冰凍期”。

7月，2.4萬套；

8月，1.8萬套；

9月，不少人說要跌破一萬套。

長假期間，就有自媒體爆出上海9月成交量僅9700套，這不過是某些人的嘩眾取寵。其實，這9700套僅僅是截止到9月27號的數(shù)據(jù)，而全月數(shù)據(jù)往往要到次月月初才公布。

值得注意的是，8月成交的房源也會體現(xiàn)在9月的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)中，因此9月的成交量基本反映了三價取低后的真實市場。

說實話，這個成交量，其實比我預(yù)想中要稍好一些。

同樣是通過指導(dǎo)價限貸，不少人就拿上海和深圳作對比。

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深圳按照指導(dǎo)價貸款后，二手房成交量從7000套左右一路下滑，直接落到2000套以下。

深圳這波行情下挫，成交量相當(dāng)于從最高峰跌去了85%，從榮枯線跌去了75%。

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如果上海也是一樣的跌幅，那么9月的成交量應(yīng)該是最高峰（4.4萬套）的15%、榮枯線（2.5萬套）的25%，也就是6000-7000套。

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而實際成交的1.2萬套，給“涼涼”黨打了臉。

上海樓市的韌性，比你想象的要強。

? 為何上海的情況比深圳好得多？

?第一個原因，深圳對于限貸更“敏感”，而上海更穩(wěn)健。

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根據(jù)住戶存款、貸款數(shù)據(jù)計算，深圳居民資金杠桿率為137.2%，高居全國第四，貸款一收緊，購買力自然下降的快。

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同樣的情況，也發(fā)生在居民資金杠桿率全國第二的杭州：信貸收緊后，杭州二手房成交量“六連跌”，從高峰期的1.15萬套直接跌到了9月的0.38萬套。

而穩(wěn)如泰山的上海，居民資金杠桿率只有深圳的一半，比昆明、重慶、青島還低。

?以上海人守成的性格，高杠桿買房，完全不是主流。

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根據(jù)央行上海總行的數(shù)據(jù)，三價取低前的今年上半年，上海一共賣了3121億的新房和6057億的二手房，一共9178億的房子，居民中長期貸款只增加了1255億。

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1255/9178=13.6%，考慮到部分居民的還貸金額，相當(dāng)于上海的平均首付高達8.5成。

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因此，三價取低對于上海來說，只會影響一小部分需要貸5-6成的購房者，而對于大多數(shù)人來說，全款或8-9成首付才是常態(tài)。

同樣是指導(dǎo)價限貸，對上海的影響要比深圳小得多。

第二個原因，上海的購買力在持續(xù)提升。

?在搶人大戰(zhàn)白熱化的當(dāng)下，深圳卻在今年5月收緊了落戶門檻。

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而上海，卻在落戶上發(fā)大招。

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上海不僅大力引進海歸留學(xué)生、應(yīng)屆博士、應(yīng)屆985/211碩士、清北復(fù)交同濟華師的本科生，還在人才引進與居轉(zhuǎn)戶上大大放寬了名額限制。

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2019年，人才引進+居轉(zhuǎn)戶數(shù)量為2.2萬組。

2020年，增至3.1萬組。

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而2021年前9個月，上海人才引進+居轉(zhuǎn)戶的數(shù)量就達到了5.6萬組，超過了過去兩年人數(shù)的總和。按照目前趨勢，今年有望突破8萬組，同比增加255%！

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而且，國內(nèi)疫情過后，上海成為全球人才歸國的首選目的地。一個緊，一個松，上海的購買力，尤其是首套剛需的人群，源源不斷涌來。

與此同時，我也發(fā)現(xiàn)了上海樓市少有人注意的幾個細節(jié)。一是，不像別的城市行情一旦往下走，供需關(guān)系就逆轉(zhuǎn)，上海目前整體行情非常穩(wěn)健，

從內(nèi)網(wǎng)房源看，二手房掛牌量并沒有出現(xiàn)大幅上升的態(tài)勢。

?甚至從外網(wǎng)房源看，從三價取低執(zhí)行至今，上海二手房掛牌還減少了32%，可以說是賣一套少一套，完全沒有出現(xiàn)恐慌性掛牌突增的現(xiàn)象。

二是，從實際的成交價來看，擠掉了部分虛高的XQ房泡沫后，上海樓市的整體跌幅非常健康。從我們一線的親身體驗也感受到，上海的房東還是非常珍惜自己的房子的，除非是急著需要資金，或者全款賣掉去打新，否則很少有人愿意“賤賣”自己的房子。

結(jié)合9月的成交數(shù)據(jù)，“上海樓市崩盤論”的觀點，可以洗洗睡了。

我們預(yù)計，接下來上海樓市的成交量不會繼續(xù)大幅下跌，但由于進入傳統(tǒng)淡季，10-12月的成交量會小幅下降，呈現(xiàn)出季節(jié)性變化。

接下來的走勢，會非常像一個“L”型，今年底、明年初在1萬套左右波動。在底部徘徊幾個月后，就會慢慢回歸正常的成交量。

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